原状回復費の大半は、クロスで決まる

退去後の原状回復の見積書を分解していくと、金額の大部分を占めるのはクロス貼り替えです。ハウスクリーニングや建具の補修は、金額としては大きく振れません。

逆に言えば、クロスの単価と数量の決まり方さえ理解すれば、見積もりの妥当性はほぼ判断できるようになります。

費用は「単価 × 数量」で決まる

クロス貼り替えの費用は、シンプルに単価 × 数量です。ただし、この2つがどちらも見積書上で分かりにくくなりがちです。

単価 — まず単位を確認する

クロスは幅0.9mのロール状で流通しており、業界では複数の単位が併用されています。

単位一般的な単価の目安
1㎡あたり800〜1,500円
1mあたり700〜1,300円
1帖あたり1,300〜2,300円

同じ「800円」でも、単位が違えば総額が変わります。 見積書に単位が書かれていない場合は、平米単価かメートル単価かを必ず確認してください。

数量 — 天井と開口部の扱いで変わる

原状回復では、壁だけでなく天井も張り替えることが多いため、天井を含むかどうかで面積が変わります。また、ドア・窓・収納などの開口部を控除するかどうかでも数字が動きます。

目安として、一般的な洋室6帖であれば壁と天井を合わせておおむね40〜50㎡前後になります。見積書の数量がこの範囲から大きく外れている場合は、根拠を聞いてみる価値があります。

グレード — 量産品かハイグレードか

種類㎡単価の目安特徴
量産品（スタンダード）1,000〜1,200円賃貸の原状回復で最も一般的
ハイグレード品1,500〜2,000円防カビ・消臭・意匠性などの機能を持つ

賃貸物件では通常は量産品が使われます。ただし、ペット可物件の消臭、水回りの防カビ、差別化のためのアクセントクロスなど、目的があってグレードを上げる判断は十分あり得ます。 単価が高い＝損ではありません。

クロスの見積もり、単価と数量を確認しませんか

LINEで送っていただければ、原状回復の実務者が内訳と一般的な相場を無料でご説明します。会員登録は不要です。

💬 見積もりの無料診断を見る

部分張替えか、全面張替えか

汚れや傷が一部だけの場合、「その面だけ張り替えればいいのでは」と考えるのは自然です。ただし、実務では注意点があります。

同じ品番のクロスでも、既存部分は日焼けや汚れで色が変わっています。 新しいクロスを1面だけ張ると、色の違いがかえって目立つことがあります。内見した人には「一部だけ新しい＝他は古い」という印象を与えかねません。

そのため、判断の目安はおおむね次のようになります。

  • 1面単位で張り替える — 傷や汚れがその面に収まっており、他の面との色差が許容できる場合
  • 部屋単位で全面張り替える — 複数の面に及ぶ場合、または全体に色あせがある場合
  • 塗装で対応する — 破れはなく、全体的にくすんできただけの場合

3つ目については原状回復とクロスシャイニング（クロス塗装）｜張替えとの違いと使い分けで詳しく説明しています。張り替えるほどではないが、このままでは決まらないという状態には、塗装という選択肢があります。

貸主負担になる範囲を理解しておく

クロス貼り替えの費用を、どこまで入居者に請求できるのか。ここは法律とガイドラインで枠が決まっています。

通常損耗・経年変化は貸主負担

2020年に施行された改正民法では、賃借人の原状回復義務から通常損耗と経年変化が除外されることが明文化されました（民法第621条）。国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」も同じ立場です。

クロスに関して、次のようなものは貸主負担とされます。

  • 日照によるクロスの変色・色あせ
  • テレビ・冷蔵庫の裏の電気ヤケ
  • 画鋲やピンの穴（下地ボードの張替えが不要な程度のもの）

一方、入居者の使い方に起因するものは借主負担になり得ます。

  • タバコのヤニによる著しい変色・臭い
  • 結露を放置したことによるカビ
  • ペットによる引っかき傷や臭い
  • 釘・ネジによる下地ボードまで達する穴

6年償却で、請求できる額はさらに小さくなる

さらに、クロスには減価償却が適用されます。耐用年数は一般に6年とされ、入居期間が長いほど残存価値は下がります。

入居期間クロスの残存価値（目安）
1年約83%
3年約50%
6年以上ほぼ1円

つまり入居6年を超えていれば、たとえ借主の過失があっても、クロス代としてはほとんど請求できません。（ただし、故意に破損させた場合の施工費部分など、別途負担を求められるケースはあります）

結果として、クロス貼り替え費用の多くは大家が負担することになります。これは避けられない前提なので、「どう請求するか」ではなく「どう設計するか」で考えたほうが建設的です。

費用を左右する、見積書に出にくい要素

同じ部屋でも、次の条件で金額は変わります。

  • 下地の状態 — 剥がしてみて下地ボードが傷んでいれば、パテ処理などの補修が追加になります
  • 廃材処分費 — 剥がしたクロスの処分費。単価込みか別建てかで比較の見え方が変わります
  • 養生・搬入経路 — エレベーターのない上階、駐車スペースがない現場は手間が増えます
  • 工期 — 急ぎの対応は割高になることがあります

「相場より高い」には、たいてい理由があります。 大事なのは金額の高低ではなく、なぜその金額なのかが説明できる状態にしておくことです。

まとめ

  • 原状回復費の大半はクロス貼り替えで決まる
  • 費用は単価 × 数量。まず単位（㎡・m・帖）を確認する
  • 数量は天井を含むか、開口部を控除するかで変わる。6帖でおおむね40〜50㎡が目安
  • 賃貸では量産品が基本。目的があればグレードを上げる判断もある
  • 部分張替えは色差が目立つリスクがある。全面か、塗装かも含めて検討する
  • 改正民法621条と6年償却により、費用の多くは貸主負担になる

その単価と数量、確認しませんか

お見積書をLINEで送るだけ。原状回復の実務者が、内訳と一般的な相場を無料でご説明します。

💬 LINEで無料診断を受ける

約30秒で友だち追加 ／ しつこい営業はいたしません

職人に直接見積もってもらいたい方は、ReFORMeRに無料でご登録いただけます。
キャンペーン中につき、入会金・月会費は無料です。

不動産投資家（大家）として無料登録する

関連記事

出典

  • 民法第621条（賃借人の原状回復義務）
  • 国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」

※本記事の金額・面積・残存価値はいずれも一般的な目安です。物件の状態、施工の仕様、地域などにより変動します。個別の負担区分の判断は、契約内容および当事者間の協議によります。特定の事業者を評価・批判するものではありません。