原状回復と不動産投資家｜費用・利回り・空室期間の関係を整理する

原状回復は「出費」ではなく「経営判断」です

賃貸物件を保有していれば、入居者の退去のたびに原状回復が発生します。多くの不動産投資家（大家）にとって、これは「避けられないコスト」として処理されがちです。

しかし原状回復は、利回りと空室期間の両方に直接効いてくる、数少ない自分でコントロールできる領域です。家賃相場は市場が決めますし、金利も自分では動かせません。その中で、原状回復は判断次第で結果が変わります。

この記事では、不動産投資家（大家）の視点から、原状回復の費用がどこにどう効くのかを整理します。

原状回復費は利回りをどれだけ削るか

まず、数字で見てみます。仮にこういう物件があるとします。

ここで、退去のたびに原状回復費が15万円かかったとします。入居者の入れ替わりが平均4年に1回なら、年間に均すと約37,500円。年間家賃収入840,000円に対して約4.5%です。

表面利回り8.4%から見れば、原状回復費だけで0.38ポイント分が消えている計算になります。ここに管理費、固定資産税、保険、修繕積立が乗ってきます。

原状回復費が15万円ではなく10万円で済んだら、年間に均して約12,500円の差。金額としては小さく見えますが、これは毎回・毎室・保有し続ける限り発生し続ける差です。10室持っていれば10倍になります。

※上記は仕組みを理解するための単純化した例です。実際は工事内容・築年数・入居期間により大きく変動します。

もうひとつのコスト、空室期間

原状回復には、見積書に載らないコストがあります。空室期間です。

家賃70,000円の物件なら、空室1日あたり約2,300円の機会損失が発生しています。原状回復が10日で終わる場合と20日かかる場合では、それだけで約23,000円の差です。

しかも空室期間は、単に家賃が入らないだけではありません。募集開始が遅れると、繁忙期を逃すという問題があります。賃貸の需要は1〜3月に集中します。2月に退去が出た部屋の原状回復が3月末までかかれば、最も入居者が動く時期を丸ごと逃すことになります。

つまり原状回復では、「いくらか」と同じくらい「いつ終わるか」が重要です。安いが3週間かかる見積もりと、少し高いが1週間で終わる見積もりでは、後者のほうが手残りが多いこともあります。

見積もりを受け取ったら、金額と一緒に「着工日」と「完了予定日」を必ず確認してください。

大家が負担する範囲は決まっている

原状回復の費用を、どこまで入居者に請求できるのか。ここは国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」が実務上の基準として広く使われています。

大まかに言えば、経年変化と通常損耗は貸主（大家）の負担です。次のようなものが該当します。

• 家具の設置による床やカーペットのへこみ
• 日照によるクロスや畳の変色
• テレビ・冷蔵庫の裏の電気ヤケ
• 画鋲やピンの穴（下地ボードの張替えが不要な程度のもの）

一方、入居者の使い方に起因する損耗は借主負担になり得ます。

• タバコのヤニによる著しい変色・臭い
• 結露を放置したことによるカビ・腐食
• ペットによる柱の傷や臭い
• 清掃を怠ったことによる水回りの著しい汚れ

さらに、クロスや床材には減価償却の考え方が適用されます。クロスの耐用年数は一般に6年とされ、入居6年以上であれば残存価値はごくわずかになります。つまり長く住んでもらった部屋ほど、借主に請求できる金額は小さくなります。

これは一見すると大家にとって不利ですが、長期入居は原状回復と募集費用の発生回数そのものを減らします。 6年住んでもらえば、2年ごとに入れ替わる場合と比べて原状回復は3分の1で済みます。トータルでは長期入居のほうが有利です。

原状回復の費用は何でできているか

見積書を分解すると、賃貸の原状回復はおおむね次の要素で構成されます。

このうち、金額を左右するのはほぼクロスと床です。 逆に言えば、この2つの数量と単価を理解すれば、見積もりの妥当性はかなり判断できるようになります。

クロスの単価の見方については、原状回復の見積書「一式」を分解する｜大家が確認すべき5項目で詳しく説明しています。

原状回復を誰に頼むか、3つの選択肢

不動産投資家（大家）が原状回復を手配する方法は、大きく3つあります。

① 管理会社に任せる

最も一般的で、手間がかかりません。退去立会いから工事、次の募集までを一括で進めてもらえるため、物件が遠方にある場合や、保有戸数が多い場合には合理的な選択です。

管理会社は複数の協力業者を抱えており、繁忙期でも動かせる体制を持っていることが多い。スピードを買うという意味でも価値があります。

② 自分で業者を探して直接発注する

地元の工務店や職人に直接依頼する方法です。中間のやり取りが減るぶん、条件次第では費用を抑えられることがあります。

ただし、業者を探す手間、品質のばらつき、そして支払いのリスクを自分で引き受けることになります。「安い業者に頼んだら仕上がりが粗く、入居後すぐに剥がれて直しに費用がかかった」という話は珍しくありません。是正コストまで含めると、結果的に高くつくこともあります。

③ マッチングの仕組みを使う

近年は、大家と職人を直接つなぐ仕組みも出てきています。1件の依頼に対して複数の職人から見積もりが届くため、金額だけでなく、評価や提案内容も見比べて選べるのが特徴です。

複数の業者から見積もりを取って比較すること自体は、不動産投資では一般的な手続きとして広く推奨されています。 ただ、実際にやろうとすると、探して、連絡して、現地を見てもらって、と手間がかかる。その手間を減らすのがマッチングの役割です。

どれが正解ということはありません。 保有戸数、物件までの距離、かけられる時間、そして今の業者との関係によって、合う方法は変わります。

まとめ

• 原状回復費は年間家賃収入の数%を占め、保有し続ける限り発生し続ける
• 空室1日あたりの損失を計算すると、工期の重要性が見える
• 経年変化・通常損耗は貸主負担。長期入居ほど借主への請求額は小さくなるが、トータルでは有利
• 金額を左右するのはほぼクロスと床。この2つを理解すれば判断できる
• 手配の方法は3つ。物件の状況によって合う方法は変わる

原状回復は、退去のたびに反射的に処理してしまいがちな作業です。ただ、一度だけ内訳を理解しておけば、その後の判断がすべて速くなります。

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• 原状回復の見積書「一式」を分解する｜大家が確認すべき5項目

出典

• 国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」

※本記事の金額はいずれも仕組みを説明するための一般的な目安・試算です。物件の状態、施工の仕様、地域、保証の範囲などにより金額は変わります。特定の事業者を評価・批判するものではありません。